Э. ГАВРИЛОВ
Э. Гаврилов, доктор юридических наук (г. Москва).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Но продать свою долю любому лицу возможно лишь в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения. Статья 250 ГК устанавливает также последствия несоблюдения нормы о преимущественном праве покупки: любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Сходные преимущественные права покупки предусмотрены для участников общества с ограниченной ответственностью при отчуждении участником общества своей доли (или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью"); для акционеров закрытого акционерного общества при приобретении акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах"); для акционеров, владеющих простыми (обыкновенными) или иными голосующими акциями, на покупку дополнительно выпускаемых обществом акций (ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных обществах"); для членов производственного кооператива при продаже пая (его части) гражданину, не являющемуся членом кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального закона от 8 мая 1996 г. "О производственных кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной кооперации").
Сходство перечисленных особых случаев, когда законодатель, так же как и в ст. 250 ГК, упоминает о преимущественном праве покупки, не означает, однако, что и в этих особых случаях должны применяться положения ст. 250 ГК как общие нормы. Они могут применяться лишь по аналогии.
Сфера применения ст. 250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая собственность", где рассматриваются вопросы нахождения имущества в собственности двух или нескольких лиц (сособственников).
В соответствии со ст. 128 ГК к имуществу относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК правила должны применяться ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, любым другим имуществом, а также имущественными правами. Иными словами, нормы этой статьи должны применяться ко всем случаям, когда у любого имущества (имущественного права) имеются два или большее число совладельцев. Отметим, что нормы эти носят императивный характер, т.е. не могут быть изменены соглашением сторон. Разумеется, если объектом общей собственности являются деньги, то ст. 250 ГК не применяется, поскольку деньги всегда делимы и, кроме того, они не могут быть проданы.
Нормы ст. 250 ГК должны применяться при наличии двух или нескольких владельцев у одного патента на изобретение, у одной акции, у одного права на заложенное имущество и не применяются в обязательственном праве (например, при уступке одним из кредиторов третьему лицу своего права требования).
Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК, нельзя не упомянуть о том, что любая доля в праве общей собственности с правовой точки зрения является делимой. Поэтому сособственник (совладелец) всегда может распорядиться своей долей путем продажи не целиком, а лишь частично. В этом случае подлежат применению нормы ст. 250 ГК.
Общий смысл преимущественного права покупки. Давая толкование различным ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные вопросы, связанные с применением правил о преимущественном праве покупки, следует учитывать общий смысл и причины его появления. В учебниках по гражданскому праву поясняется, что преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей.
Думается, и само государство заинтересовано в том, чтобы число сособственников или совладельцев определенным правом было не слишком большим, а наоборот, по возможности уменьшалось. Но, конечно, все сособственники (совладельцы) должны находиться в равном правовом положении.
Извещение продавца остальным участникам долевой собственности как оферта. Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение "о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее".
Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной.
Высказывается мнение о том, что рассматриваемое "извещение" не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу.
С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и - одновременно тем самым - предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Предположим, что через несколько дней после направления извещения продавец доли отказывается от него или вносит в извещение изменения. Может ли он это делать и какие права адресата эти действия нарушают, если указанное извещение не является офертой? Очевидно, что на поставленные вопросы придется ответить, что продавец доли вправе "передумать" продавать свою долю постороннему лицу и что отзыв извещения не может нарушить прав адресата, ибо само извещение не налагает на продавца никаких обязанностей по отношению к адресату. При таком подходе права и интересы лица, получившего извещение, серьезно ущемляются. Для того чтобы этого не происходило, необходимо признать, что извещение налагает на продавца доли обязательство продать свою долю адресату, т.е. что извещение является офертой.
Отказ остальных участников от покупки доли. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из остальных участников общей собственности может либо прямо, либо по умолчанию отказаться от покупки продаваемой доли. Отказ "по умолчанию" имеет место в том случае, если адресат не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одинаковые правовые последствия. Различие между ними состоит лишь в том, что прямой отказ действует с момента его получения потенциальным продавцом, а отказ по умолчанию - по истечении срока на ответ.
Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.
Согласие остальных участников на покупку доли. Если один из остальных участников в течение установленного в законе срока выразит согласие купить предложенную к продаже долю, то оно считается акцептом, а потому доля должна считаться проданной; это как раз и означает "приобретение продаваемой доли в праве собственности". Разумеется, согласие должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к акцепту (в частности, быть безусловным и полным).
Обратимся к тем случаям, когда согласие приобрести продаваемую долю выразили два или большее число сособственников: кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая доля? На этот счет есть различные мнения. Считаю, что придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора нельзя, ибо закон устанавливает лишь конечный срок действия преимущественного права. Нельзя также предоставлять продавцу право выбрать покупателя, ибо на продавце лежат лишь обязанности предложить свою долю к продаже всем остальным сособственникам. На самом деле право приобрести продаваемую долю имеют все сособственники, согласившиеся ее купить, и никого из них нельзя его лишить. Но поскольку право приобрести продаваемую долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся у него доли, то потенциальные покупатели имеют право купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них. Иными словами, в данном случае по аналогии должна применяться норма, содержащаяся в п. 2 ст. 93 ГК. Так, например, если согласие на приобретение отчуждаемой доли выразили два сособственника, одному из которых принадлежит 20%, а другому - 30% в общей собственности, то первый имеет право приобрести две пятых, а второй - три пятых отчуждаемой доли.
В рассматриваемой ситуации договор купли - продажи доли следует считать заключенным с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а ее соответствующей части. Такое решение вытекает из действующего законодательства.
В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения и по завещанию. Эта норма возражений не вызывает в связи с лично - доверительным характером упомянутых сделок. Но из сопоставления ст. ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное право покупки не применяется и в тех случаях, когда собственник доли продает свою долю одному из других сособственников. Думается, что при этом права остальных сособственников ущемляются. Здесь должно действовать преимущественное право покупки, и это желательно отразить в ст. 250 ГК.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.12.1995 N 193-ФЗ
"О СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ КООПЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 15.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ 24.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.05.1996 N 41-ФЗ
"О ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 10.04.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят ГД ФС РФ 14.01.1998)
Российская юстиция, N 2, 2001

Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.

Как появляются доли в квартире

Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:

1. Если родители завещали своим детям квартиру. Например, каждый из троих сыновей будет владеть 1/3 часть квартиры. В натуре такое выделение невозможно.
2. Если супруги при приобретении оформляют совместную собственность на квартиру.
3. При разводе квартира, которую супруги приобрели в браке, разделяется поровну, то есть каждый из них владеет ½ целой квартиры.

Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.

Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.

Что такое преимущественное право

Регламент продажи своей части в долевой квартире регламентирует ГК, а точнее его 250 статья. В соответствие с ней в первую очередь необходимо предложить покупку доли другим совладельцам. Если они отказываются от такого предложения, дольщик имеет право продать ее другому человеку.

Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было. Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен. Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.

Правила использования преимущественного права:

1. Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
2. В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
3. На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
4. Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.

Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.

Некоторые ситуации с продажей по преимущественному праву

Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.

В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.

Особенности преимущественного права

• Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
• Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
• При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
• Проводить уступку преимущественного права невозможно.
• Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
• Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.

Варианты обхода закона

Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:

1. Оформление не купли-продажи, а дарственной.
2. Дарение 1 м кв. в таком случае тот кому подарили, будет считаться совладельцем, остальную часть можно будет ему продать, основываясь на том же преимущественном праве.

Покупать долю или нет

Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.

Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют совладельцы. Преимущественное право покупкизаключается в том, что при продажи доли в общей долой собственности, совладелец пользуется недвижимого имущества пользуется преимуществом перед другими лицами, не являющимися совладельцами.

Преимущественное право покупки действует только случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается совладельцу недвижимого имущества в общей долевой собственности, остальные совладельцы имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, не имеют.

Если приобрести отчуждаемую долю пожелают несколько участников долевой собственности, то кому из них продать долю решает продавец.

Уведомление лиц пользующихся преимущественным правом покупки о продажи доли

Чтобы соблюсти преимущественное право покупки продавец доли обязан уведомить в письменной форме остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продается доля.

В таком уведомлении должен быть указан адрес, по которому находится объект недвижимости, кто является сособственником отчуждаемой доли, цена по которой продается доля, а также иные условия сделки.

Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим продавцу представить доказательства надлежащего уведомления совладельца о продаже доли и условий сделки в определенное время.

На практике применяются следующие способы уведомления:

1. Отправление писем совладельцам через нотариуса.
2. Заказной телеграммой (с уведомлением), направляемой продавцом. При этом на почте продавец должен получить заверенную копию телеграммы. Отправить уведомительную телеграмму должен сам продавец. Если такую телеграмму направляет риелтор, или сотрудником компании, то должно быть письменное согласие продавца на направлении такого уведомления, поскольку такая информация является конфиденциальной.
3. Личное уведомление продавцом совладельцев с отобранием собственноручной расписки совладельца и записью об ознакомлении с уведомлением.
4. Получение нотариального заявления совладельца об отказе от покупки доли на условиях продавца.

Нередко, по разным причинам, совладельцы чинят препятствия в продажи доли и уклоняются от получения уведомления продавца. Если такой совладелец отказывается получить телеграмму, необходимо, чтобы почтальон сделал отметку, что адресат уклоняется от получения телеграммы, только в этом случае будет считаться, что совладелец уведомлен о продаже.

Однако, в соответствии со ст.250 ГК РФ извещение должно быть сделано самим продавцом в письменной форме, а потому есть основание считать, что извещение телеграммной, устно, СМС, электронной почтой не будет являться надлежащим уведомлением.

Если совладелец является несовершеннолетним или недееспособным, то уведомление должно быть направлено в орган опеки и попечительства и опекунам.

Если продавцу неизвестно место нахождения участника долевой собственности, уведомление должно быть направлено по его последнему известному месту жительства. Кроме того, продавец должен иметь доказательства, того, что он принимал меры к установлению места жительства совладельца, например, адресные справки, справки муниципальных и налоговых органов о наличии задолженности у этого совладельца по уплате налога на эту недвижимость и др.

Статья 24 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что при продаже доли недвижимости постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо приложит документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом всех совладельцев или их отказ от покупки доли. В случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если такие документы не приложены, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию до месячного срока с момента извещения продавцом всех совладельцев, если на момент регистрации месячный срок не истек.

Если надлежащим образом уведомленные совладельцы не дадут ответ на предложение продавца совершить покупку доли в месячный срок с момента получения уведомления, то считается, что они надлежащим образом уведомлены.

Когда совладелец пытается затянуть время, он заявляет, что согласен купить отчуждаемую долю на условиях продавца, но сам впоследствии этого не делает. В таких случаях этому лицу необходимо направить вторичное уведомление в котором следует указать, что для оформления сделки покупатель должен явиться к конкретному нотариусу в конкретное время с денежной суммой подлежащей уплате по договору. В случае его неявки сделка будет заключена с другим лицом.

Преимущественное право покупки при продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии со ст.42 ЖК РФ преимущественное право покупки должно быть соблюдено и при продажи комнаты в коммунальной квартире. То есть, владельцы остальных комнат квартиры пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты.

В соответствии с этой нормой ЖК РФ продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить владельцев иных комнат о продаже комнаты. Порядок уведомления других собственников комнат в коммунальной квартире и срок ответа на него тот же, что и при продажи доли.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет последствия нарушения преимущественного права покупки. В указанной норме говориться, что заинтересованный совладелец может в трехмесячный срок требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является специальным сроком исковой давности, по истечении которого на судебную защиту можно не рассчитывать.

В таких случаях совладелец подает исковое заявление в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Такое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из стоимости проданной доли. По предложению судьи истец в ходе подготовки по делу должен внести на депозитный счет судебного департамента или суда денежную сумму достаточную для покрытия расходов покупателя на покупку доли, то есть, покупную цену, расходы по уплате пошлины, сборов и иные связанные с оформлением сделки расходы. Обеспечить права покупателя можно наложением ареста на счет истца в банке. Если истец этого не сделает, то это будет основанием для суда для отказа в иске. Ответчиками по иску будет продавец и покупатель, третье лицо регистрирующий орган.

При удовлетворении требований истца на него переводятся все права и обязанности покупателя, переход права собственности на долю регистрируется в органе государственной регистрации.

Похожих статей пока нет.